EB-5 区域中心发行是一项私募证券发行。投资者购买的是新商业企业（通常是有限合伙企业）的权益，该企业再为某个房地产项目或经营项目提供融资。移民结果取决于该项目创造就业。财务结果取决于项目成功并偿还资金。
那些绝不会读完一本宣传册就买入一家私人公司 $800,000 股份的投资者，在 EB-5 中却经常这样做，因为整个对话都围绕绿卡展开。以下九个问题把对话重新摆正。
1. USCIS 实际审查了什么？
RIA 要求区域中心为每个项目提交 Form I-956F，内容涵盖商业计划、经济分析和发行文件。请询问 I-956F 是已提交、待审还是已获批，如有批准通知，请要求查看。项目获批意味着 USCIS 已审查该项目的资格。并不意味着 USCIS 为该投资背书。
时机也很重要。根据 USCIS 的 EB-5 收费规则（91 FR 61940，2026年9月30日），邮戳日期为2026年11月30日或之后的申请，Form I-956F 的费用从 $17,795 上调至 $42,675。如果项目的 I-956F 尚未提交，请询问由谁承担这一上涨，以及您的管理费是否在认购文件中固定。
2. 区域中心是否处于合规状态？
请确认区域中心的指定资格有效，已通过 Form I-956G 提交年度报告，并已缴纳年度 EB-5 Integrity Fund 费用。在合规方面落后的区域中心可能被终止指定资格，而这一风险落在其投资者身上。
同一天，Form I-956G 年度报告的费用从 $3,035 降至 $2,165，区域中心的年度 Integrity Fund 费用上调至 $11,000（投资者为20人或以下）或 $22,000（超过20人）。
3. EB-5 资金在资本结构中处于什么位置？
请索取资金来源与用途表。在多数项目中，EB-5 资本被设计为夹层债务或优先股，次于优先建设贷款人。请弄清有多少资本优先于您的资金，有多少发起人股本排在您的资金之后，以及在 EB-5 这一层级上的贷款价值比或贷款成本比是多少。
发起人股本是最能说明问题的一个数字。开发商有相当数量的自有现金排在 EB-5 投资者之后承担风险，其利益与投资者一致。几乎全部用别人的钱来融资的开发商则不然。
4. 每位投资者对应多少个就业岗位，缓冲有多大？
每位投资者需要十个合格的就业岗位。请索取经济影响报告，并将预计的岗位总数与发行所设定的投资者人数进行比较。预计每位投资者11个岗位的项目，对建设延误或规模小于预期几乎没有余地。预计20个岗位的项目则有空间。
还要询问哪些岗位依赖建设支出，哪些依赖运营，以及各类岗位预计何时产生。
5. 退出方式是什么，由谁控制？
资本必须预计保持投资状态至少两年。8 U.S.C. 1153(b)(5)(A)(i)。除此之外，发行文件应说明企业预计如何以及何时获得偿还：再融资、出售或经营现金流。请询问如果该事件推迟会发生什么，以及普通合伙人是否可以单方面延长期限。
6. 如果提前还款会怎样？
如果项目在投资者的移民程序完成之前就向企业还款，资本可能需要再投资，才能继续处于风险之中。请询问合伙协议是否允许再投资，允许哪些类型的投资，以及再投资资本的风险由谁承担。
7. 全部费用有哪些？
列出每一项费用：认购时支付的管理费、任何持续的管理费、营销代理或移民中介的报酬，以及项目向区域中心关联方支付的任何费用。从项目中支出的费用会减少可用于偿还投资者的资金。向推荐投资者的中介支付的报酬也是一种值得了解的利益冲突。
8. 对方是谁？
弄清开发商、区域中心运营方以及所涉及的每一个关联方。查看他们在以往 EB-5 项目上的记录：投资者是否获得偿还，是否按时？是否有 I-829 获批？检索诉讼和监管行动。询问区域中心与开发商是否为关联方。
9. 您会收到哪些报告？
有限合伙企业的投资者应当定期收到财务报告。请询问企业将提供什么、多久提供一次，以及财务报表是否经过审计。询问从托管账户以及从企业向项目的拨款，是否由基金管理人或独立第三方控制。
把问题分开
一个有用的做法是，假设没有附带任何签证，来评估这项投资。以这样的回报、这样的风险、这样的期限，您会做这笔私募投资吗？如果答案是否定的，那么整个决定就完全由绿卡支撑，而这应当是一个清醒的选择。
律师审阅发行文件是否符合移民法规。上述财务审查是另一项工作，投资者可能希望由独立的财务或证券顾问来完成。
Kloss Martino 是本所的商业咨询合作方，是一家独立的商业咨询公司，不是律师事务所。
常见问题
英文原文审阅于 2026年11月12日
USCIS 批准了 EB-5 项目，是否意味着投资是安全的？
不是。Form I-956F 获批意味着 USCIS 已审查该项目的资格；并不意味着 USCIS 为该投资背书。请询问 I-956F 是已提交、待审还是已获批，如有批准通知，请要求查看。财务结果取决于项目的表现和投资条款。
如何查核 EB-5 区域中心是否处于合规状态？
先核实三件事：区域中心的指定资格有效，已通过 Form I-956G 提交年度报告，并已缴纳年度 EB-5 Integrity Fund 费用。在合规方面落后的区域中心可能被终止指定资格，这会给其投资者带来问题。
自2026年11月30日起，Form I-956F 的申请费是多少？
根据 USCIS 的 EB-5 收费规则，邮戳日期为2026年11月30日或之后的申请，费用为 $42,675，此前为 $17,795。如果项目的 I-956F 尚未提交，请询问由谁承担这一上涨，以及您的管理费是否在认购文件中固定。
来源
- 8 U.S.C. 1153(b)(5)
- USCIS Forms I-956F and I-956G
- DHS, Notice of Proposed Rulemaking, 91 FR 40676 (July 2, 2026)
- USCIS, EB-5 Fee Rule, 91 FR 61940 (Sept. 30, 2026), effective Nov. 30, 2026
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