保证回报不是 EB-5 的卖点，而是拒批的理由。

每一位 EB-5 投资者都希望保护自己的资本，每一个项目发起人都希望让发行更有吸引力。这一共同利益造成了该项目中最顽固的结构性错误：让投资显得安全的条款，同时也让投资不符合条件。

规则

EB-5 投资者必须将资本置于 "at risk for the purpose of generating a return"（为产生回报而处于风险之中）的状态。8 CFR 204.6(j)(2)。经 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 修订的法律条文，如今明确列出了哪些不算数。资本不包括 "invested in exchange for a note, bond, convertible debt, obligation, or any other debt arrangement between the alien investor and the new commercial enterprise"（以票据、债券、可转换债务、债务凭证或外国投资者与新商业企业之间的任何其他债务安排为对价而投入）的资金，也不包括受制于赋予投资者 "a contractual right to repayment"（合同上的还款请求权）的协议的资本。8 U.S.C. 1153(b)(5)(D)(ii)(III)。

这是把 USCIS 自1998年以来一直适用的规则写入了法律，当年的一组先例裁决确立了现行框架：

• Matter of Izummi, 22 I&N Dec. 169 (Assoc. Comm'r 1998) 认定，投资者以保证价格将其权益回售的权利以及类似的赎回安排，会把股权变成债权，使风险要求无法满足。
• Matter of Soffici, 22 I&N Dec. 158 (Assoc. Comm'r 1998) 处理的是资产和资金如何估值以及如何追溯至企业。
• Matter of Ho, 22 I&N Dec. 206 (Assoc. Comm'r 1998) 认定，资本并不因为已经投入某一企业就处于风险之中；商业计划必须显示已实际开展经营活动。

行不通的结构

保证回购或卖出选择权。 任何要求企业、区域中心或关联方以固定价格或最低价格回购投资者权益的权利，都是一项合同上的还款请求权。法律将其与仅由企业自行决定行使的回购选择权区分开来，后者可以被允许。您拥有的是哪一种，由交易文件决定。

向投资者出具的本票。 如果投资者把钱借给新商业企业并取得票据，该投资就是债权。这不同于常见且允许的结构，即企业在收到投资者的股权出资之后，向另一家创造就业的实体发放贷款。

保证回报。 不论项目表现如何都承诺固定回报，表明投资者并不承担真正的亏损风险。

附函。 凌驾于发行文件之上的未披露协议，被视为投资的一部分。一份干净的有限合伙协议，遇上承诺还款的附函就站不住脚。

可行的结构

获批前的托管。 资金存入托管账户，在申请获批后释放给企业，申请被拒则退还，只要托管条款起草得当，这种安排长期以来都被接受，因为退款的条件是移民结果，而不是投资的表现。

持有放贷企业的股权。 典型的区域中心模式：投资者取得新商业企业的股权，新商业企业再向项目公司放贷。投资者的回报取决于贷款能否偿还，而这取决于项目。

向投资者发放的贷款。 投资者借入后再作为股权投入的贷款所得，可以算作投资者自己的资本，这一立场在 Zhang v. USCIS, No. 19-5021 (D.C. Cir. Oct. 27, 2020) 中得到确认。借款必须出于善意，而不是规避合格资本规则的手段。8 U.S.C. 1153(b)(5)(L)(iii)(I)。

维持期结束后的计划退出。 法律要求资本预计保持投资状态不少于两年。8 U.S.C. 1153(b)(5)(A)(i)。取决于项目表现的退出计划，例如再融资或出售，并不是保证。与项目表现脱钩的固定还款日期，则更接近于保证。

像 CFO 一样阅读发行文件

资本是否处于风险之中，是在文件里决定的，而不是在销售演示中决定的。我们审阅一项发行时，会提出以下财务问题：

• EB-5 资金在资本结构中处于什么位置，哪些资金优先于它？
• 还款来源是什么，如果优先贷款人未能先获清偿，会发生什么？
• 发起人的任何关联方是否提供完工担保、还款担保或购买承诺？担保的受益人是谁？
• 合伙协议中的“资本返还”是什么意思，由谁控制时间？
• 是否还有其他向投资者作出任何承诺的协议，包括营销代理安排？

能够清楚回答这些问题的发行并非没有风险。它具有适当的风险，而这正是法律所要求的。

拟议规则

DHS 于2026年7月2日发布的拟议规则将把更多的资本风险标准写入条例，包括要求证明具体的经营活动。91 FR 40676。它仍是一项拟议规则，现行的法律和先例要求在今天依然适用。

常见问题

英文原文审阅于 2026年11月12日

EB-5 投资可以附带保证回报吗？

不可以。EB-5 资本必须为产生回报而处于风险之中，保证的回报率或对所投资本的保证偿还会使其丧失资格。普通的、无保证的分配和预计回报是允许的。

办理 EB-5 时，我可以把钱借给项目而不是投资于项目吗？

作为投资者不可以。资本不包括以票据、债券、可转换债务或投资者与新商业企业之间的其他债务安排为对价而投入的资金。常见的区域中心模式是由企业再将汇集的资本出借给项目，这是另一种结构，是允许的。

EB-5 交易中允许回购权或赎回权吗？

这取决于由谁控制。投资者要求以固定价格或最低价格回购的权利，是一项合同上的还款请求权，会使风险要求无法满足，Matter of Izummi 在1998年即作出了这一认定。法律将其与仅由企业自行决定行使的回购选择权区分开来，后者可以被允许。您拥有的是哪一种，由交易文件决定。