保證回報不是 EB-5 的賣點，而是拒批的理由。

每一位 EB-5 投資者都希望保護自己的資本，每一個項目發起人都希望讓發行更有吸引力。這一共同利益造成了該項目中最頑固的結構性錯誤：讓投資顯得安全的條款，同時也讓投資不符合條件。

規則

EB-5 投資者必須將資本置於 "at risk for the purpose of generating a return"（為產生回報而處於風險之中）的狀態。8 CFR 204.6(j)(2)。經 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 修訂的法律條文，如今明確列出了哪些不算數。資本不包括 "invested in exchange for a note, bond, convertible debt, obligation, or any other debt arrangement between the alien investor and the new commercial enterprise"（以票據、債券、可轉換債務、債務憑證或外國投資者與新商業企業之間的任何其他債務安排為對價而投入）的資金，也不包括受制於賦予投資者 "a contractual right to repayment"（合約上的還款請求權）的協議的資本。8 U.S.C. 1153(b)(5)(D)(ii)(III)。

這是把 USCIS 自1998年以來一直適用的規則寫入了法律，當年的一組先例裁決確立了現行框架：

• Matter of Izummi, 22 I&N Dec. 169 (Assoc. Comm'r 1998) 認定，投資者以保證價格將其權益回售的權利以及類似的贖回安排，會把股權變成債權，使風險要求無法滿足。
• Matter of Soffici, 22 I&N Dec. 158 (Assoc. Comm'r 1998) 處理的是資產和資金如何估值以及如何追溯至企業。
• Matter of Ho, 22 I&N Dec. 206 (Assoc. Comm'r 1998) 認定，資本並不因為已經投入某一企業就處於風險之中；商業計劃必須顯示已實際開展經營活動。

行不通的結構

保證回購或賣出選擇權。 任何要求企業、區域中心或關聯方以固定價格或最低價格回購投資者權益的權利，都是一項合約上的還款請求權。法律將其與僅由企業自行決定行使的回購選擇權區分開來，後者可以被允許。您擁有的是哪一種，由交易文件決定。

向投資者出具的本票。 如果投資者把錢借給新商業企業並取得票據，該投資就是債權。這不同於常見且允許的結構，即企業在收到投資者的股權出資之後，向另一家創造就業的實體發放貸款。

保證回報。 不論項目表現如何都承諾固定回報，表明投資者並不承擔真正的虧損風險。

附函。 凌駕於發行文件之上的未披露協議，被視為投資的一部分。一份乾淨的有限合夥協議，遇上承諾還款的附函就站不住腳。

可行的結構

獲批前的託管。 資金存入託管帳戶，在申請獲批後釋放給企業，申請被拒則退還，只要託管條款起草得當，這種安排長期以來都被接受，因為退款的條件是移民結果，而不是投資的表現。

持有放貸企業的股權。 典型的區域中心模式：投資者取得新商業企業的股權，新商業企業再向項目公司放貸。投資者的回報取決於貸款能否償還，而這取決於項目。

向投資者發放的貸款。 投資者借入後再作為股權投入的貸款所得，可以算作投資者自己的資本，這一立場在 Zhang v. USCIS, No. 19-5021 (D.C. Cir. Oct. 27, 2020) 中得到確認。借款必須出於善意，而不是規避合格資本規則的手段。8 U.S.C. 1153(b)(5)(L)(iii)(I)。

維持期結束後的計劃退出。 法律要求資本預計保持投資狀態不少於兩年。8 U.S.C. 1153(b)(5)(A)(i)。取決於項目表現的退出計劃，例如再融資或出售，並不是保證。與項目表現脫鉤的固定還款日期，則更接近於保證。

像 CFO 一樣閱讀發行文件

資本是否處於風險之中，是在文件裡決定的，而不是在銷售簡報中決定的。我們審閱一項發行時，會提出以下財務問題：

• EB-5 資金在資本結構中處於什麼位置，哪些資金優先於它？
• 還款來源是什麼，如果優先貸款人未能先獲清償，會發生什麼？
• 發起人的任何關聯方是否提供完工擔保、還款擔保或購買承諾？擔保的受益人是誰？
• 合夥協議中的「資本返還」是什麼意思，由誰控制時間？
• 是否還有其他向投資者作出任何承諾的協議，包括行銷代理安排？

能夠清楚回答這些問題的發行並非沒有風險。它具有適當的風險，而這正是法律所要求的。

擬議規則

DHS 於2026年7月2日發布的擬議規則將把更多的資本風險標準寫入法規，包括要求證明具體的經營活動。91 FR 40676。它仍是一項擬議規則，現行的法律和先例要求在今天依然適用。

常見問題

英文原文審閱於 2026年11月12日

EB-5 投資可以附帶保證回報嗎？

不可以。EB-5 資本必須為產生回報而處於風險之中，保證的回報率或對所投資本的保證償還會使其喪失資格。普通的、無保證的分配和預計回報是允許的。

辦理 EB-5 時，我可以把錢借給項目而不是投資於項目嗎？

作為投資者不可以。資本不包括以票據、債券、可轉換債務或投資者與新商業企業之間的其他債務安排為對價而投入的資金。常見的區域中心模式是由企業再將彙集的資本出借給項目，這是另一種結構，是允許的。

EB-5 交易中允許回購權或贖回權嗎？

這取決於由誰控制。投資者要求以固定價格或最低價格回購的權利，是一項合約上的還款請求權，會使風險要求無法滿足，Matter of Izummi 在1998年即作出了這一認定。法律將其與僅由企業自行決定行使的回購選擇權區分開來，後者可以被允許。您擁有的是哪一種，由交易文件決定。